老王踩盘记之西城德胜片区

丁伟杰

众所周知，为了打压学区房，有关部门出台了2020年7月31日买房的限制政策，之后买入西城德胜片区的业主不再单校划片。2022年几乎所有0731之后买入的的家庭全部调剂到新街口和什刹海片区。那么坐拥5小强学校的德胜片区是否已经触底反弹、值得买入，老王就带你一探究竟。
一、德胜片区的小学
德胜片区的小学只有五所：育翔小学（三个校区）、西师附小、五路通小学、实验二小德胜校区和三帆中学附属小学，这五所小学只有实验二小德胜校区处于比较显眼的位置，其余四所均隐匿于老旧小区内部。



这五所学校排名如下：一流一类：育翔小学、西师附小、三帆中学附属小学；一流二类：五路通小学、实验二小德胜校区。（1）育翔小学：一共有三个校区，一年级在德胜里校区、二三年级在阳光丽景校区、四五六年级在马甸南村校区，作为原空军子弟寄宿制小学，生源质量较高，上这个小学得有专人接送孩子，三个校区分布在不同的位置，其中德胜里校区离阳光丽景校区2.1公里，在八高西侧；阳光丽景校区离马甸南村校区1.2公里，在八高东侧。如果家里两孩子同时上小学且在不同的校区，简直会有崩溃的感觉。育翔小学可调剂的小学有西师附小、雷锋小学、鸦儿胡同小学、志成小学等。（2）西师附小：崇尚快乐教育，原来学校是石油煤炭水电等体制内单位创建的，前身是石油部北郊子弟小学。学校规模宏大，硬件齐全、配置豪华，使用独立课改教材。一校两址，六铺炕和阳光部两个校区。小升初一般升入师大二附西城实验、三帆中学等。（3）三帆附小：原名裕中小学，2015年之前属于渣小，滞后被三帆中学收编后直升比例一直增加到了现在的80%，老王2015年是满脸的鄙视，虽然知道被三帆中学收编但也没有冒险（17年上学）买入裕中东西里（单价5万）。其余20%在德胜片区派位。虽然前身不好，但是直升三帆中学的因素，现在名气越来越大，近几年不收非京籍、不收政保，可以调剂的小学有西师附小、什刹海学区的雷锋小学、鸦儿小学、新街口学区的志成小学和实验二小玉桃园分校。（4）五路通小学：有德胜片区著名的金帆艺术团，60多门兴趣课程和社团，每年输出大量的文艺、体育、科技特长生，艺术教育在德胜片区数一数二，对口初中是师大二附西城实验，可以调剂的小学有雷锋小学、鸦儿小学、志成小学和实验二小玉桃园分校。（5）实验二小德胜校区：原来的民族团结小学，2014年实验二小将民族团结小学合并，该校硬件条件属于德胜最强的小学，校内有游泳馆、室内运动场、图书馆、塑胶跑道、食堂（分为回餐和汉餐），对口中学有三帆中学、七中、师大二附西城实验。
二、德胜片区的楼盘
整个德胜片区楼盘以公房、央产房、回迁房等老旧小区为主，次新楼盘较少，房源稀缺，比如阳光丽景、中骏天宸、盛晖嘉园等，比较不错的老旧小区有文联宿舍、高教出版社家属楼、公安部家属楼、安德馨居等。
1.阳光丽景：整个德胜片区的次新神盘，2003年建成，小区住宅共有7栋楼，1-4号楼为南区，5-7号楼为北区，1-5号楼为板塔结合，6-7号楼为塔楼，其中1、4、5号楼1层部分为底商50年产权，其余住宅均为70年产权商品房，1栋底商50年产权，小区主打三居，南北通透，两居和一居的户型都不够理想。小区人车分流，南区有塑胶跑道、游泳馆和健身房。单价在17-21万之间，18万以上的房子没有公开展示。根据中介说法，房市不好的时候这个小区不降价，房市好的时候这个小区蹭蹭的涨。
2.中骏天宸：整个德胜片区最新的楼盘，2018年竣工入住，目前在售的房子还未满五年，单价在22-39万之间，均不公开展示，户型面积集中在130-350㎡之间，总价接近一个小目标了，远超正常家庭消费水平。
3.盛晖嘉园：2009年的次新盘，楼盘紧靠中电科技（保密单位），看房不太方便，目前在售两套（两居、一居），属于同一个业主，两个房本，一居两居较多，三居较少但户型南北通透，单价在15-16万之间。
4.高教出版社：即德外大街4号院，这是老王将近二十年来见到的管理最好的老旧小区，出房极少。地处马甸桥东南角高教出版社主楼东侧，一栋22层的99年塔楼，楼道无任何垃圾、广告，共用单位内部食堂，单价在15-17万之间，楼内几乎为原出版社退休职工，素质极高。
5.安德馨居：原地回迁房小区，多为6层板楼，5、6层为跃层，房本面积为91平左右，单价在13-16万之间，小区正在安装电梯，利好高楼层房源。
6.其他：比如公安部家属楼属于无小区无围墙社区，两栋楼都有大长廊，像极了大学宿舍；文联宿舍小区绿化不错，但是楼盘外观与广外片区的蝶翠华庭类似，入户后分不清东南西北；裕中东西里属于大规模老旧小区，楼道内电线、广告、旧家具要啥有啥。
三、感触
受多校划片、入学激增等因素影响，德胜片区的房价已不再是高高在上，但五小强的优势尚在，学区房的价格也难继续下探，对于德胜片区，购房推荐如下：
2025年后入学，建议如下：
（1）如果注重学区、居住和投资，首推阳光丽景；
（2）如果注重学区和居住，建议筛选高教出版社家属楼之类的管理较好、品质较新、居住舒适的小区；
（3）如果注重学区和居住，但又难以支付巨额放款的粉丝，建议“购买占坑一居+就地租赁”的方式兼顾居住舒适性；
（4）如果是土豪，可以无脑入阳光丽景三居、四居和中骏天辰的复式。
若是2025年前入学，建议避开德胜片区，否则面临调剂风险。

若雨凯杆

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